A Caixa Econômica Federal anunciou nesta terça-feira, 20, o lançamento de linhas de crédito imobiliário com atualização pelo IPCA – o índice oficial de inflação. As novas linhas poderão ser usadas no financiamento de imóveis por até 30 anos, com taxas de juros que variam de 2,95% a 4,95% ao ano, mais o IPCA. Nas linhas antigas, os juros variavam de 8,50% a 9,75%, mais a Taxa Referencial (TR).

Definida por critérios do governo, nos últimos meses, a TR tem sido zero. Com isso, os bancos costumam ofertar taxas de juros mais próximas de 10%.

Com a adoção do IPCA nos contratos, a Caixa reduziu os juros na ponta. O efeito é que, nas simulações do banco, as prestações iniciais ficarão mais baixas. “Vamos manter linhas atuais e oferecer linhas novas, com o IPCA”, destacou o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, durante evento com a presença do presidente da República, Jair Bolsonaro.

Os novos contratos indexados ao IPCA valerão para novos financiamentos e serão opcionais. Quem quiser, poderá fechar contratos com atualização pela TR. A diferença é que, nos contratos atrelados à TR, as prestações iniciais tendem a ser maiores. Para analistas, porém, empréstimos para a compra da casa própria corrigidos pela inflação representam risco porque, se o IPCA aumentar no período do contrato, o custo do financiamento também aumentará.

Segundo Guimarães, com a adoção do IPCA, haverá queda de 35% no valor da prestação no caso de um financiamento com taxa mais cara (4,95%). Isso na comparação com os contratos tradicionais, ligados à TR. No caso de contratos com taxa mais barata (2,95%), para clientes com relacionamento com o banco, a queda no valor da prestação foi estimada em 51%.

Os novos contratos terão prazo máximo de 360 meses e a quota máxima de financiamento será de 80% do valor do imóvel. As novas condições valem tanto para financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujo valor do imóvel é de até R$ 1,5 milhão, quanto para os contratos que estão fora do SFH, os do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que financiam imóveis acima desse valor.

A expectativa da Caixa e do governo de que a novidade também permita o aumento do volume de recursos disponível para financiamento imobiliário. Isso porque os contratos indexados ao IPCA terão maior aceitação no mercado e poderão ser renegociados com terceiros pelo banco. É a chamada securitização. Os recursos arrecadados serão uma nova fonte para o financiamento imobiliário.

Para o ex-BC Luiz Fernando Figueiredo, sócio-fundador da Mauá Capital, atrelar o crédito imobiliário ao IPCA é um caminho para desenvolver este segmento no País. A TR, avalia, é um “bicho esquisito” e não existe em outros mercados. “Todos os contratos são inflação mais algo. Contratos têm se ser padronizados para que possam ser vendidos”, acrescenta o ex-BC.

Cautela. Para o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte, o uso do IPCA como indexador dos financiamentos deve ser testado com cautela. O principal risco, na sua avaliação, seria o valor da dívida atualizado pela IPCA crescer ao ponto de superar o valor do próprio imóvel usado como garantia pelo financiamento. “Se a inflação for muito alta e o mutuário ficar inadimplente, isso comprometeria a garantia, criando um passivo para os bancos.”.

Duarte sugere ainda que a modalidade indexada ao IPCA deve crescer aos pouco. “Não basta termos uma situação presente de estabilidade. Isso precisa durar no longo prazo. Se entra um governo que decide gastar muito e gerar inflação, voltamos a ter um problema”, alerta.

As novas condições já serão oferecidas nas agências da Caixa na segunda-feira, dia 26. No site do banco, já há um simulador com as novas condições.

Como funciona a nova linha de crédito imobiliário da Caixa?

A nova linha de crédito imobiliário lançada pelo banco terá taxas de 2,95% a 4,95% ao ano mais o IPCA, o índice oficial de inflação. Hoje, as taxas dos contratos da Caixa são indexados à Taxa Referencial (TR) mais juros que variam entre 8,30% e 9,95%. A duração do novo financiamento é de até 360 meses na tabela SAC (sistema em que o valor das parcelas diminui com o passar do tempo) e 240 meses na tabela Price (sistema em que o valor das parcelas aumentam com o passar do tempo). O banco terá as duas linhas de crédito e o cliente deve escolher a que lhe for mais vantajosa.

As parcelas ficarão mais caras?

De acordo com Caixa, não. Segundo o banco, o novo produto de crédito, indexado ao IPCA, possibilitará queda de 35% no valor da prestação no caso de um financiamento com a taxa mais cara (4,95%). Isso na comparação com os contratos tradicionais, que usam a TR. No caso de contratos com a taxa mais barata (2,95%), a queda no valor da prestação foi estimada em 51%. Para especialistas, porém, o novo modelo só será vantajoso se a inflação se mantiver baixa porque é isso que deixa o custo do crédito menor. Como a TR, os reajustes pelo IPCA serão mensais. Não se pode desconsiderar que a volatilidade do índice de inflação é bem maior do que a da TR.

O que acontece com quem já tem um financiamento?

Continua tudo igual. A modalidade anunciada pela Caixa é apenas para os novos financiamentos. É importante reforçar que o banco continuará oferecendo o financiamento indexado à TR. A decisão de qual dos modelos escolher é do cliente.

Para quem é interessante fazer o financiamento imobiliário indexado ao IPCA?

Na visão de especialistas, o novo modelo pode ser interessante para quem tem a garantia de um trabalho formal com salário fixo ou com ganhos corrigidos pela inflação no período de vigência do contrato. Por outro lado, profissionais autônomos, que correm o risco de ter redução de receita quando a economia não vai bem, podem não fazer um bom negócio ao escolher a nova modalidade de crédito da Caixa.

Qual o lado negativo do novo modelo para o cliente?

A inflação é um índice muito mais volátil do que a TR. Há três anos, ela era muito maior. Com isso, essa nova modalidade pode, sim, tornar o crédito imobiliário mais caro.

Qual o lado positivo?

A medida pode movimentar o mercado, aquecendo a economia. Além disso, a menor exposição dos bancos ao risco de inflação, uma vez que o cliente é que terá de arcar com a variação do IPCA, tem potencial para baratear os juros dos financiamentos.

Será possível mudar de ideia?

A Caixa informou que uma vez escolhida a correção pelo IPCA não será possível fazer portabilidade para financiamentos com outro tipo de correção, como a TR. Assim, buscar uma opção melhor em outros bancos só será possível se essas outras instituições oferecerem também crédito imobiliário indexado pelo IPCA.

A medida é parecida com a que foi lançada pelo ex-ministro do Planejamento Roberto Campos em 1967 (na época, com a inflação fora de controle, o plano não deu certo)?

Os especialistas analisam que o contexto da medida da Caixa é bem diferente da dos anos 60, no entanto, não há como garantir que a inflação seguirá controlada pelos próximos 20 ou 30 anos. Esse é um risco para quem escolher esse financiamento. Se o prazo for menor, pode ser interessante.

Seguros são uma boa saída para essas incertezas?

O seguro cobra taxas, o que encarece a parcela. O cliente terá de fazer as contas e pesquisar analisando as opções disponíveis, por exemplo. Caso o seguro esteja atrelado ao financiamento, isso é mais complicado.

Por que a Caixa decidiu oferecer essa nova modalidade de crédito?

Por dois motivos. O primeiro é a possibilidade de “securitizar a carteira”. Ou seja, criar um mercado de títulos de dívida de financiamento imobiliário, emitindo contratos de créditos para vender no mercado a uma taxa de juros fixa mais a inflação. O segundo é que, ao passar para o cliente o risco da inflação, a instituição financeira pode reduzir os juros que cobraria dos clientes. O que analistas avaliam é que essa possibilidade de os financiamentos serem barateados em razão de o banco ter risco menor ao concedê-lo pode movimentar o mercado e isso é positivo.

Fonte: Jornal O Estado de S. Paulo